楼市量跌价不跌 “刚需”仍是房价的重要支撑
摘要： 自去年一系列严厉的调控*策推出后，房市冷冷暖暖，但总体上量跌价不跌，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。越来越高的房价就像一把双刃剑，一次又一次地刺痛着人们的神经，社会反响十分强烈，房市调控压力也在逐步增大。 有分析认为，房价40%以上是土地出让金，因此地价拉动房价上涨，直指"土地财*"，"卖地"是元凶。
自去年一系列严厉的调控*策推出后，房市冷冷暖暖，但总体上量跌价不跌，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面没有根本改变。高压*策下，房价依然高位运行，难以松动。国家统计局数据统计显示，今年4月份全国70个城市月度房价环比整体涨幅仍达0.31%。越来越高的房价就像一把双刃剑，一次又一次地刺痛着人们的神经，社会反响十分强烈，房市调控压力也在逐步增大。问题是在这样调控的大背景下，房价却仍然持续上涨，究竟原因何在？
有分析认为，房价40%以上是土地出让金，因此地价拉动房价上涨，直指"土地财*"，"卖地"是元凶。有评论说是信贷*策宽松，流动性泛滥推动的结果。还有楼市腐败、灰色收入、全民热炒等，众说纷纭。
经济学家许小年认为，房价上涨的原因其实非常简单，即需求大于供给，或者供给小于需求。西南财经大学曾康霖教授进一步分析说，改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升。
国家统计局日前公布了第六次人口普查的一些主要数据后，新华社首席经济分析师陆晓明发现其中所反映出来的住房需求刚性增长令人吃惊。他分析，2010年，我国家庭户总数40152万户，十年间增加了5315万户。农村家庭户同时减少了1700万户。因此，十年间城镇家庭户至少应该增加了7000万户。而十年间房地产开发企业成套住宅累计竣工仅4100万套。既使按"城镇住宅竣工面积"十年间累计6.7亿平方米，约折合6700万套住宅计算，仍比新增的7000万户城镇家庭少了300万套。考虑到拆迁因素，再考虑到第二套、第三套住房乃至投资房产的增加，城镇新建住房可能更落后于需求的增长。据统计，今年一季度我国商品房新开工面积为39842万平方米，同比增长23.4%，竣工面积12832万平方米，同比增长15.4%，销售面积17643万平方米，同比增长14.9%。商品房销售面积仍大于竣工面积，差距达到4811万平方米，净供应依然是负数。由此看来，房价的背后确有市场支撑。而房市长期以来蓄积的供需矛盾问题，解决起来绝非一蹴而就。
事实上，"限购"、"限贷"等一系列严厉的房地产调控*策已经对房市产生了深刻影响。据国家统计局发言人说，房地产调控效果显现主要体现在三个方面。一是房地产的投资性需求得到明显遏制。二是部分城市房地产价格过快上涨的势头得到遏制。三是房地产供给能力增强，表现在房地产的投资增速比较高。数据显示，今年4月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有52个，比3月份增加了6个；所有城市4月份环比价格涨幅均小于1%，涨幅比3月份缩小的城市有26个。价格下降城市数量扩大的同时，房地产企业的开发热情在一线区域逐渐退烧。央行《2011年第一季度支付体系运行总体情况》显示，今年一季度，北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量增速明显放缓，环比增速已连续四个季度低于全国平均水平。业内人士认为，尽管单从销售面积和竣工面积缺口来看，全国住宅整体仍是供不应求，但是相对于2010年全年销售面积大于供应面积3亿平方米，净供应负增长的情况已经有所缓和。而且随着去年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。
中央加强房地产调控的目标是明确的，决心是坚定的。对于房地产市场调控，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。人们有理由相信，随着各项调控*策的进一步落实，房价终究会逐步回到体现价值的轨道上，中国房市也一定会健康地发展。